日本有一項法定的制度，那就是買了公寓樓的房子，就要繳納物業費（包括管理費、維修基金等）。物業費的繳納，是每一位擁有房產權的人必須承擔的義務，而且這一項義務是依據“平等均分”的原則實施的。

 

日本人認為，住在一個大樓裏的所有業主，大家就是一個大家庭。整棟樓不是某個人的，而是大家共有的，大樓的生命，就是每一戶住家的生命，因此，所有的維修費用必須大家平均分攤。正因為日本人有這一種集體主義思想，或者從眾思維，使得日本樓盤管理過程中，很少會產生業主之間的矛盾。

 

 

日本的物業管理公司的主要工作，並不是負責大樓的安保或小區安全管理，而是注重於大樓自身的質量和品質的管理。

 

因為日本的社會治安普遍較好，很少發生入室盜竊時間。而且日本的小區本來就沒有圍牆，都是開放式的，只是大樓的大門，會有管理員或者有門鎖安保系統。

 

如果是高檔小區，物業管理公司會設置一個專門的辦公室 ，派駐幾名工作人員管理，負責大樓內外的每天清掃工作，處理業主的一些咨詢業務，監管進出大樓的人員。

 

 

因此，物業管理公司幾乎不需要雇傭保安人員，而把主要的財力精力投入到大樓的日常管理中，譬如清掃樓道，管理垃圾，擦洗門窗與樓梯護手。物業管理公司平時只是做一般性的巡查，只有等到定期維修時，物業管理公司才會有專門人員上門聯系服務。

 

日本物業管理有一條不成文的規矩，不管下水道有沒有堵，一年必須使用高壓清洗裝置全部疏通一次。屋頂的防漏系統，一般是5年補修一次，10年大修一次。外牆一般是10年全部翻新一次。電梯是3個月檢查一次，15年更換一次。房間裏面的消防探測系統是一年檢修一次。

 

也就是說，日本的物業管理，不是管道堵了，設備壞了，才去修理，而是完全的按照預先制定的修理計劃，進行預防性修理，以保證大樓和住戶不會遇到生活上的麻煩。

 

 

日本的房屋多年保持完善和功能正常的秘訣：物業公司會定期保養維護，不是出了問題才維修，而是預防性維修。所以，日本無論是公寓樓還是辦公樓，建造了許多年，卻沒有給人一種破舊的感覺。原因就是因為有一整套很好的維修保養管理制度。

 

 

日本政府已經提出了一個“建築物百年”的計劃要求，以前，日本的大樓設計使用壽命，都是在50年至70年之間。但是日本政府認為，這個壽命太短，必須能夠保證使用100年。

 

一方面是為了避免大樓的頻繁拆建，導致大量建築垃圾的產生，破壞環境。其次是，大樓的經常拆建，損害業主的經濟利益，也浪費社會資源，因此要求新大樓的建造，從結構到管道，從牆面到內部設施，必須保證能夠經受得住100年風雨的洗禮。而要實現這一個百年夢，經常性的維修保養，就成了關鍵。