日本房地產市場穩定發展

日本房地產在過度借貸下發生泡沫之後，日本政府推出一系列金融政策刺激經濟。例如通過降低銀行利息刺激居民消費等量化寬鬆的貨幣政策帶動內需。2016年，日本銀行正式執行負利率政策，以促進日本經濟復蘇。2020年2月16日，日本銀行迎來負利率政策正式推行4週年。

 

在銀行按揭利率上的體現可以看出，日本政府吸取了80年代經濟泡沫破裂的教訓，也為了保障日本居民的住屋權利，將借貸劃分為自住與投資。（如果購買的是投資物業，按揭也不能夠享受優惠利率。）

 

在日本購買自住物業時，只要滿足一定條件，就可以獲全額貸款，息率僅0.5至1厘間。但是低利率按揭只限有穩定收入的公民或有永住身份的居民，購買自住物業時可申請。

 

另一方面，日幣具有「避險」的天然屬性，原因在於日本政治的穩定及市場經濟制度的完善。日圓融資成本下降，日本的金融市場保持穩定，推動了日本當地的經濟發展，並且地產市場也有所改善,日本人的置業需求上升，景氣得以持續恢復。目前日本的房地產市場是一個合理發展的標準軌跡。

 

日本樓按揭類型：

「住宅ローン」：住屋貸款，主要是針對本地人購買自住物業；

「アパートローン」：主要是以購買出租物業的投資者為對象。

 

投資類日本樓按揭

雖然日本對於海外購房者在日本買房按揭沒有太多政策上的限制，但是不同的銀行對海外買家會有更多要求，規定也較為嚴格。在日本可以為外地人承造投資物業按揭貸款的機構屈指可數，主要是幾間中資銀行，而日本機構則更少。而且，沒有日本永住權身份除了拿不到低息按揭計劃，也不會得到全額貸款。

 

日本買樓按揭的好處：

由於日本央行的負利率政策，日本的貸款利息普遍較低。

經過20多年前的泡沫爆破，日本的金融制度已變得完善與嚴謹。

日本的買樓按揭沒有壓力測試，只要能按時每月還款，也不會因樓市波動而催款

在日本申請過按揭不會出現在香港的信用報告，并不會影響將來在香港的貸款壓力測試

活用按揭槓桿，來降低投資成本擴大回報。

 

日本是一個非常注重個人私隱的國家，不會輕易披露客戶資料，因此在日本申請過按揭後基本上也不影響到買家在自己居住地的借貸能力。

例子A：

以下是在日本的中資銀行為海外投資者提供貸款條件，貸款審批時間大約1個月左右。

利率：2.7%-3%（等額本息）

貸款年期：最長15年（還款最高年齡為65歲）

貸款比例：物業評值的50%至60% （銀行為降低風險一般以最保守的方式估值，估價往往與成交價有較大差距）

貸款手續費：貸款金額的2%至3.5%

貸款最低額度：1000萬日圓

申請人要提交的文件：

  1. 香港的信貸報告
  2. 連續3年薪俸稅及物業稅等收入證明  （要求年收入300萬日圓以上，並且還款額不能高於平均月收入的50%，如有其他貸款需減去現時每月還款額）
  3. 3. 在香港申請過的貸款每月還款證明

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例子B：

利率：6%（等額本息）

貸款年期：最長30年

貸款比例：銀行自行評估，在短時間內會告知可借貸的金額

貸款手續費：貸款金額的2%

貸款最低額度：300萬日圓

申請人要提交的文件：

一年內的銀行存摺副本、身份公證書（香港民政署的聲明書）及護照，印章等。

 

可以看出這個按揭條件申請門檻較低，但息率明顯較高。

香港人日本樓按揭的一般申請條件如下：

1.貸款最低額度：1,000萬日元

2.浮動利率：2.7%至3%（每年有所調整）

3.貸款年限：最長15年

4.貸款金額：為物業估價的60%

5.貸款手續費：約為2%至3.5%

6.2年平均年收達300萬日圓以上

7.申請人年齡：20至60歲（最長還款年齡為65歲）

8.還款能力判斷公式為每月還款額<平均月收入x50% – 徵信報告中的現有貸款月還款額（信用卡不計）

9.評估費用：3,000萬日圓以上物業需要付費評估

 

貸款前期所需資料：

1.香港環聯徵信報告

2.連續兩年以上薪俸稅證明（也可以加入物業的租金收入證明）

 

申請按揭流程：

資料提交：

將以上的兩份資料交給銀行職員，作貸款額度批核（銀行審批需時2-5個工作天）

還需提交銀行提供的所需資料清單中的其他貸款資料，填寫貸款申請書

所需時間：正式申請至貸款審批通知約2至3星期