海外置業的同時，一定要注意其暗藏的風險。日本買樓，切勿只因回報率高而購買物業，應多方面瞭解清楚以下事項，以免「中伏」。

 

置業地區選擇：買樓住日本邊度好？

日本人口長期向繁華的東京，大阪，名古屋三大首都圈聚集，而鄉郊地區人口稀疏，出現大城市人口增加而鄉村人口減少的兩極化現象。

海外投資者應避免掉入陷阱。

在日本這些人口密度較大的城市，房產投資回報率都不會太低。

考慮到保值與升值空間等，今後東京奧運會、大阪市博會、G20峰會、名古屋亞運會等經濟刺激點共同作用下，東京、大阪、名古屋等大城市是非常合適的選擇。

▲大阪是其中一個港人的熱門置業地點。

 

日本樓安全性：防震系統

由於日本是一個多地震的國家，在日本買樓時買挑選具備良好防震系統的物業是投資者需要考量的要素之一。東日本大地震以來，日本人對樓房的耐震性越來越重視，在建築時有高規格要求。

根據日本的新耐震法，1981年後的物業要達六級耐震，2000年後落成的物業更達七級耐震，最新型的建築物已達到免震級別（免震：即「隔震」，抗震設計的最高等級）。

在新耐震法後購得的房屋，大多不必擔心防震問題，反之屋齡超過三、四十年的房屋因建築年期較長，當時建築法規要求較現時闊鬆，故沒有近幾年建成的房屋來得安全。因此，在購買二手公寓時，請一定要考慮這個因素：是修建於1981年之前，還是修建於1981年之後？二者具有相當大的差異。另外更可投保火災地震保險，充分保障投資的權益。

新耐震基準

以【震度6級到7級的大規模地震，房屋也不會倒塌，崩壞】為基準。震度5級的中規模地震，房屋幾乎不損壞。

因此投資日本房產，大可不必擔心地震問題 。

日本樓構造：SRC和RC

SRC是鋼筋混凝土和鋼框架的組合，用鋼做框架，再加入鋼筋在外圍包覆混凝土；RC是日本公寓最常見的一種構造方式，以鋼筋為主要結構，後加入混凝土。雖然SRC比RC在耐震方面出色，但隨著技術發展RC性能的提高，兩者差距已不大，兩種都耐火、耐用、耐震。RC比較適合多樣性的結構設計，但是重量太大，不適合在地基軟的地方使用。而SRC的技術含量較高，建設成本較高。

 

日本買樓：瞭解民宿新法

日本遊客逐年增加，在日本買樓後，有不少投資者傾向經營民宿出租給旅客，以獲得更高回報。為規範民宿行業，日本於2018年6月15日實施新的住宅宿泊事業法（簡稱民泊法），民宿經營門檻進一步提高。

民宿新法規定民宿戶主在經營前必須先通過正式申請並取得營業執照，才能夠營運。而且不同級別的民宿營業執照門檻及限制有所不同（有營業天數為180天和365天），投資者在購買日本樓用作民宿、旅館類用途時應該全面瞭解購買物業是否符合有關民宿法要求。

隨著訪日遊客數量的不斷增長，新民宿法的實施給日本的民宿行業帶來新的發展機會。

 

買日本樓：各種稅費

在日本買樓時，除了購買物業本身的金額外，還會伴隨有納稅金及各項複雜的費用。除了在買房時要交稅，持有使用期間和出售轉讓時也要繳納稅金。投資者需多方考慮來計算不動產的成本及回報。

日本買樓時：需要繳納稅金,例如印花稅、保險費和登記費。二手房稅費大約是買賣價格的6-8%，新房約為房價的3%-5%。

持有日本樓時：每年需交固定資產稅1.4%、都市計劃稅0.3%。每月交管理費和修繕金等等。另外，出租物業每年的固定資產稅及都巿計劃稅，金額一般為政府估值的4%。

賣樓時：有可能扣起售價10.21%的源泉稅，但政府會在下一年度確定需納付的所得稅金額後，將會退還多繳的稅款。

減免稅費：根據不動產的具體情況，日本還有相應的不動產取得稅減免制度。扣除個人免稅額後，大多數業主不用交稅，或是要交很少金額的稅。

日本稅費固然複雜，但是綜合起來看稅費比例並沒有特別高。

 

買樓收租：日本不動產租務管理

投資者不必擔心購買日本物業後收租管理物業會不方便。日本的租務管理制度是非常完善的，並且有很多管理公司代業主收租及管理，租金（扣除支出後）會定期存入業主的香港銀行戶口。另外亦為海外業主提供租務管理及招租、單位維修等各項服務，免除海外投資者對於物業管理上的煩惱，安心收租。

此外，規範的購房程式是非常重要的。簽署購房合同之前，重要事項說明這一重要流程是不可忽略的。正式簽署合同之前，宅地建物取引士（日本獲得專業執照的經紀人）會對相關的重要事項進行說明，向買家解釋合同內容及條款。待買賣雙方確認所有條款並達成一致之後才能簽約。